房产调控显效 房地产库存进入良性周期

持续近三年的楼市“去库存”措施效果进一步显现，目前多数城市的房地产库存已进入良性周期。易居房地产研究院近日发布的数据显示，截至10月底，受监测的80个城市新建商品住宅库存总量为39490万平方米，环比减少2.1%，同比减少10.1%，已经连续27个月同比下跌。

对比历史数据，当前全国80城库存规模相当于2013年8月的水平，即库存规模回落到了4年前。事实上，2015年以来，全国80城库存规模就呈现出持续性下降态势，这也意味着去库存取得了较好的效果。

具体来看，各线城市楼市库存普遍下跌。截至10月底，一、二线及三四线80个城市新建商品住宅库存总量分别为2168万平方米、23884万平方米和13438万平方米，环比增幅分别为-2.2%、-2.4%和-1.5%，同比增幅分别为-17.6%、-9.6%和-9.6%。均出现了环比和同比下滑态势，未来部分房价上涨过快、库存偏少的城市，补库存的空间依然较大。

10月，80个城市中有67个城市库存低于去年同期水平，另有13个城市库存出现了同比增长。其中，珠海、合肥和惠州三个城市库存上升幅度较大，同比增幅分别达到95%、79%和77%。在80个城市中，有67个城市的库存出现了同比下滑态势，其中杭州、柳州和马鞍山的同比跌幅较大，分别为55%、49%和38%。库存同比下跌的城市数量明显多于上升的数量。

从供求结构来看，10月商品住宅新增供应规模整体上小于成交规模。80个城市新建商品住宅新增成交量为3617万平方米，环比减少1.5%，同比减少27.2%。对比供应数据，10月楼市供小于求，使得库存规模总体上有所下滑。

不仅如此，库存增长将压迫房价回落，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这也可以解释近一个月以来一线城市房价指数率先下跌的现象。

官方公布的数据也反映出了同样的趋势。10月份，全国商品房待售面积为60258万平方米，同比下降13.3%，降幅比上月末扩大了1.1个百分点。

中原地产首席分析师张大伟认为，当前房地产去库存任务已初步完成，一二线及三四线城市商品房库存消化较为充分，很多城市库存消化周期已降至12个月以下。尤其是在今年，许多三四线城市成为了去库存的主力军。

从存销比来看，截至10月，一、二线及三四线80个城市新建商品住宅存销比分别为11.9、10.7和10.9个月。相比9月11.6、10.6和10.8个月的数值，三类城市均有所反弹。严跃进表示，“观察近期这三类城市的存销比数据，纵向看，基本上都呈现了在低位水平上微小反弹的态势。从横向看，一线城市的去化周期甚至比二线城市、三四线城市要大，已经增长到压迫房价下跌的程度，这也可以解释近几个月国家统计局公布的70城房价指数中一线城市房价指数率先下跌的现象。”

针对全国80城库存规模持续下降的情况，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，各地普遍实行严格预售审批政策，是库存减少的主要原因。“10月份，80个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为2782万平方米，环比减少33.3%，同比减少36.4%。从总体上看，10月房企推盘节奏有所放缓。这也说明当前预售证管控政策依然是比较严厉的，且超乎预期。”他说。

严跃进还表示：“前10个月，全国80个城市新批准的预售面积为32711万平方米，同比下跌16.5%。预售证发放规模减少，一方面和各地前两年供地节奏放缓有关，另一方面也和各地的价格管控有关。很多高价楼盘若不主动调低申报价格，就会面临无法获得预售证的尴尬。”

“今年前10个月全国楼市深度调整，充分体现了调控政策效应。尤其是一些房价过快上涨的城市，在预售证发放上持续收紧，这对于督促房企降价、稳定房价等都发挥出了重要作用。”严跃进表示，“从短期来看，至少在今年年底前，考虑到房价稳定的政策导向没有变化，所以年底前部分城市依然会执行较为严厉的预售证管控政策，这会制约库存规模的上升速度。”

除了调控基调不放松之外，今年住建部还强调要完善住房供给和保障体系，有效调整供给结构，包括大力发展住房租赁市场，加大对新市民的公租房保障力度，因地制宜发展共有产权住房，继续推进城镇棚户区改造，加强城乡统筹和区域协调等，这也意味着房地产调控在保持定力的同时，主导思想将逐渐由“去库存”向完善供给过渡。

业内普遍认为，有效落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，在满足刚需、适度增加土地供应的同时，应更加有效地遏制投资投机性购房。特别是要稳妥把握楼市杠杆率，强化对二套及以上房屋的限贷措施。