十年走势相似 香港房价现跌势会拉低深圳楼市吗？

[摘要]郑叔伦告诉记者，深圳的房价涨幅这几年总体跑赢香港，尤其是涨得最快的2015年。而香港则是刚需类住宅涨幅跑赢豪宅。如果把时间线拉长，那么深港两地房价近几年的涨幅则差不多。

一河之隔，相生相伴的深港两地房价，在几乎同步涨跌十年后迎来了最明显的一次“分道扬镳”。从2015年下半年起，根据中原地产对深港两地的楼显下降趋势，目前仍在下跌中。而同期，深圳市场的同一指标则明显走出一波翘尾行情。

而正是去年，深圳GDP已和香港趋平，今年将大概率超过香港。经济上的角色变化，对于一直存在巨大差距的两地房价而言是否意味着一次反转？

更令人关心的是，历史走势和深圳相似的香港房价的持续走跌，会否影响深圳，令昂首上涨的深圳房价掉头向下呢？

现象：两地房价十年涨跌同步不同因

“深港楼价走势的相关性系数为96.20%，双方存有高度正相关关系。”美联物业全国研究中心经理何倩茹说。记者从中原、美联两家业务横跨深圳和香港的地产中介获得的数据也清晰地显示了这种趋势：在近十年的房价走势曲线图中，除了最近几个月，一直以来两地几乎同步逐步上扬，都一起走到了各自的历史新高位。

深圳中原的统计显示，2016年2月深圳样本二手房成交均价为52600元/平方米。而在2005年，深圳房价还只在每平方米5000—7000元，十年间上涨近10倍。而按照美联物业的统计，2005年香港房屋均价在3万元/平方米左右，而现在的房屋均价则超过9万元/平方米，房价上涨3倍多。

不过，两地房价的走势虽然在表现上几乎趋同，但包括深圳中原地产董事总经理郑叔伦在内的业内专家都认为，深港两地的房价受不同的因素影响，从各自走势的背后原因看，实际上相关性不大。“房地产是非常地缘性的，与具体的城市相关度大，都是做本土市场，所以跟其他城市关系不大。深港房价走势的同步实际上是和深港的经济相关，是两地经济相关导致房价相关。”郑叔伦表示。

郑叔伦认为，香港是国际化、市场化的城市，影响其房价的最大因素是供需关系：香港一直实行高地价政策，其结果就是供应量不足，现在香港开发的土地才30%，土地供应少。而在需求方面，去年香港新房供应3万多套，但是每年结婚的人群却有5万对，只看这一组数据，香港房产需求的缺口还是很大的。

“香港政府此前曾测算香港每年至少需要8.5万套房，而对比供应数字，香港长期处于供不应求的状况。”郑叔伦表示。另外，香港利率与美元挂钩，由于美国一直采取量化宽松政策，因此香港的按揭贷款利息一直处于很低的时期，利率低驱动购房的动力就越强。

深圳则不一样。郑叔伦认为，影响深圳楼市的最主要是政策。深圳房价跟政策走，受很多行政手段影响，如限购、限贷、限价等。

同为香港品牌中介并已进入深圳市场的美联物业也持类似观点。何倩茹说，深圳房价走势受到政策环境、区域规划、供求关系、购买力、市场信心等多方面因素的影响。经济规划倾斜、区位优势利好、富裕阶层多使得资金在趋利性下陆续流入深圳；同时，深圳土地资源紧缺供应少，在需求上却拥有内地最大的移民人口基数，常住人口的自有住房比例仅在三成左右，这使得住房需求居高不下。这种紧张的供求关系加上货币宽松，很容易导致房价上涨。

而香港土地利用率低，人口密集，在资源的紧缺问题上和深圳有相似的难处，但其自有住房比例则高过深圳。何倩茹认为，经济体制、政策环境的不同使得香港市场的资金和不动产流动性均较为宽松，海外、本地和内地投资者多看好该地楼市，国际金融市场的动向对香港市场的影响更为明显，因此其价格波动幅度相对深圳更高。